Απόκλιση εμβαδού βάση μετρήσεων

Η αποκλίσεις των πραγματικών δεδομένων ενός γηπέδου σε σχέση με τα μετρημένα στοιχεία παλαιότερων ετών, όπως προσκομίζονται στα έγγραφα των ιδιοκτητών, οφείλονται κυρίως :

• Στα διαφορετικά όργανα μετρήσεων

Είναι εύκολα αντιληπτό ότι οι μετρήσεις με κορδέλα σε σχέση με τον γεωδαιτικό σταθμό διαφέρουν. Ακόμα και οι μετρήσεις με τα διάφορα συστήματα GPS μεταξύ τους ή σε σύγκριση με κάποιο γεωδαιτικό σταθμό διαφέρουν. Επομένως η αντίστοιχη διαδικασία απαιτεί και τα κατάλληλα εργαλεία τις κάθε περιόδου.

• Στην διαφορετική ειδικότητα των μηχανικών  

Η αντίληψη, αλλά και το νομοθετικό κενό, στην νοοτροπία ότι όλοι οι μηχανικοί μπορούνε να συντάξουνε ένα τοπογραφικό διάγραμμα για όποια πράξη, έχει δημιουργήσει ένα καθεστώς ασάφειας και λαθών. Η διαφορετική προσέγγιση και  αντίληψη της εργασίας σύνταξης ενός τοπογραφικού διαγράμματος, από ειδικότητα σε ειδικότητα ή ακόμα και από μηχανικό σε μηχανικό της ίδιας ειδικότητας, δημιούργησε και δημιουργεί προβλήματα στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Ευτυχώς το κτηματολόγιο έχει προσπαθήσει να βάλει έναν φραγμό σε όλο αυτό με την εφαρμογή της νέας του πλατφόρμας. Θα πρέπει όμως να τονίσουμε ότι η εμπειρία του εκάστοτε μηχανικού πάνω στο αντικείμενο, ασχέτως της ειδικότητας,  είναι ένα τεκμήριο που παίζει μεγάλο ρόλο στην ορθότητα των μετρήσεων.

• Στην ΄΄φορολογική΄΄ σμίκρυνση της ιδιοκτησίας

Σε πάρα πολλές περιπτώσεις υπάρχει μία έν γνώση αναντιστοιχία, των συμβολαιογραφικών εγγράφων σε σχέση με την πραγματικότητα. Αυτό κυρίως οφειλότανε στους φόρους που έπρεπε να καταβάλει ο αγοραστής/κληρονόμος.

• Στην ΄΄πολεοδομική΄΄ αύξηση της ιδιοκτησίας

Ο ιδιοκτήτης με την συμβολή του μηχανικού παρουσιάζει πολλές φορές αυξημένο το εμβαδόν μίας ιδιοκτησίας για να πιάσει τα όρια αρτιότητας, βάση των πολεοδομικών κανόνων της περιοχής. Αυτή η απόκλιση πολλές φορές μπορεί να είναι μικρή και να μην αποτελεί παράβαση. Αλλά σε πολλές περιπτώσεις παλαιότερων ετών η απόκλιση μπορεί να ήταν αρκετά τετραγωνικά μέτρα.

• Στον συντελεστή κλίμακας του γεωδαιτικού συστήματος

Το Ελληνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς ‘87 (ΕΓΣΑ 87) έχει επικρατήσει έναντι άλλων συστημάτων που έχουν χρησιμοποιηθεί στο παρελθόν γιατί δεν χρησιμοποιεί διαφορετικά φύλλα χάρτη ή ζώνες, εξασφαλίζοντας έτσι την ενιαία χρήση του σε όλη την επικράτεια. Για την χρήση του όμως θα πρέπει να εφαρμόζεται στις μετρήσεις ο συντελεστή κλίμακας γραμμικής παραμόρφωσης, ο οποίος κυμαίνεται από 0,9996 στο κέντρο της χώρας (λ = 24^ο) έως 1,0015 περίπου στα άκρα της. Αυτό σημαίνει ότι ένα μήκος της τάξης των 100,00 μ. μετρημένο με τη μέγιστη δυνατή ακρίβεια στο έδαφος, θα αποδίδεται σε ένα διάγραμμα ΕΓΣΑ ‘87 ως 99,96 μ. αν βρισκόμαστε στις 24^ο γεωγραφικού μήκους (για παράδειγμα στην Αττική) ή ως 100,15 μ. αν βρισκόμαστε στα άκρα (για παράδειγμα στην Κέρκυρα ή την Ρόδο).

Με το άρθρο 4 του Ν.4178/13 ορίζεται για πρώτη φορά επισήμως η αποδεκτή απόκλιση νεότερης καταμέτρησης εμβαδού γηπέδου από το αναγραφόμενο στο τοπογραφικό διάγραμμα βάσει του οποίου εκδόθηκε άδεια οικοδομής ή καταρτίστηκε συμβολαιογραφική πράξη. Η παραπάνω αποδεκτή απόκλιση δεν έχει καμία σχέση και δεν πρέπει να συγχέεται με την  αποδεκτή απόκλιση που μπορεί να έχει το καταμετρηθέν εμβαδό γηπέδου από το αναφερόμενο στο Εθνικό Κτηματολόγιο.

Άρθρο 4 (Φ.Ε.Κ. 174 Α΄/ 8-8-2013)

Τοπογραφικό διάγραμμα

1. Όπου μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος προβλέπεται η σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος και εφεξής νοείται το τοπογραφικό διάγραμμα, όπως ορίζεται στο εδάφιο γ΄ της παραγράφου 1 του άρθρου

2. Ορίζεται αποδεκτή απόκλιση επί του εμβαδού οικοπέδου/γηπέδου από το αναγραφόμενο στο τοπογραφικό διάγραμμα που έχει συνταχθεί μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος και βάσει του οποίου εκδόθηκε άδεια οικοδομής ή καταρτίστηκε συμβολαιογραφική πράξη σε σχέση με τη νέα καταμέτρηση στο τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει τη βεβαίωση του άρθρου 3 ως εξής:

• Για οικόπεδα/γήπεδα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού η αποδεκτή απόκλιση ορίζεται σε ποσοστό ±5%.
• Για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα/γήπεδα η αποδεκτή απόκλιση ορίζεται σε ποσοστό ±10%.

3. Εμβαδομετρήσεις οικοπέδων/γηπέδων που έχουν συμπεριληφθεί σε διοικητικές πράξεις και δικαιοπραξίες εν γένει, οι οποίες είναι εντός της αποκλίσεως του προηγούμενου εδαφίου, θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται η αναθεώρηση της οικοδομικής αδείας, καθώς και η διόρθωση – τροποποίηση των τίτλων κτήσης για την έκδοση άδειας δόμησης.

Ειδικά για τον έλεγχο της ανεκτής απόκλισης στο εμβαδό του γεωτεμαχίου μεταξύ της τιμής που αναγράφεται στην εγγραπτέα πράξη και στο κτηματογραφικό διάγραμμα, παραθέτουμε τον αλγόριθμο υπολογισμού της ανοχής εμβαδού, ο οποίος μπορεί να χρησιμοποιηθεί ενδεικτικά μέχρι την έκδοση της απόφασης του ΟΚΧΕ σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις του Ν. 2664/98.

Η αποδεκτή απόκλιση Α σε (μ) προκύπτει από τον τύπο:

Α= [(√Εκ + 2 U0)2 – Εκ] * Π/Πτ

Όπου Εκ =το εμβαδόν του γεωτεμαχίου όπως καταχωρίστηκε στο Κτηματολόγιο (μ2)

U0= όπως καθορίσθηκε (U0 =0,50 μ και U0 =2,5 μ για επίπεδο εμπιστοσύνης 99,7%).

Π = η περίμετρος του γεωτεμαχίου στο κτηματολογικό διάγραμμα (μ)

Πτ = η περίμετρος ιδεατού γεωτεμαχίου τετραγώνου σχήματος με εμβαδόν Ε (ΠΤ =4 *√Ε).

Είναι πιθανό η απόκλιση των γεωμετρικών στοιχείων ενός γεωτεμαχίου μεταξύ ΚΔ και ΤΔ να οφείλεται σε συστηματική απόκλιση μιας ολόκληρης περιοχής που προέκυψε από την εφαρμογή μιας διοικητικής πράξης (αναδασμός, διανομή, πράξη εφαρμογής). Τέτοιου είδους προβλήματα θα πρέπει να αντιμετωπίζονται συνολικά χωρίς να προκαλούνται τμηματικές διορθώσεις, οι οποίες μεταβάλουν τις σχετικές θέσεις των γεωτεμαχίων και δυσχεραίνουν την εφαρμογή μελλοντικά μιας συνολικής διόρθωσης.

Η διόρθωση τέτοιου είδους σφαλμάτων μπορεί να ικανοποιηθεί με την διαδικασία του προδήλου σφάλματος.Μέχρι την έκδοση των απαραίτητων αποφάσεων καθορισμού της συμβατότητας των κτηματολογικών διαγραμμάτων και την ενεργοποίηση των σχετικών διατάξεων του άρθρου 13α του Ν.2664/98, ο Μηχανικός μπορεί να χρησιμοποιεί ενδεικτικά για τον έλεγχο απόκλισης του εμβαδού, τον παραπάνω τύπο υπολογισμού της ανεκτής απόκλισης εμβαδού.